ABC der Pflegeimmobilien

ABNAHME

Bei einem Neubauprojekt hat der Investor darüber hinaus noch die Wahl, ob er nach Fertigstellung an der Objektabnahme teilnehmen möchte. Hierdurch hat er die Möglichkeit, das fertige Objekt vor Zahlung des vollständigen Kaufpreises in Augenschein zu nehmen und entsprechend abzunehmen. Alternativ ist hierfür auch die Möglichkeit einer Abnahme durch Vollmacht gegeben.

 

AFA

„Absetzung für Abnutzung“ bezeichnet die steuerrechtlich zu ermittelnde Wertminderung von Anlagevermögen wie z.B. Gebäude (siehe auch „Steuerliche Aspekte“).

 

BETREUTES WOHNEN vs. PFLEGE

Sofern der Bereich betreutes Wohnen nicht ebenfalls wie der Bereich „Pflege“ in einem Objekt an einen Betreiber als Ganzes verpachtet ist, unterscheiden sich Pflegeimmobilien deutlich von betreutem Wohnen.

In diesem Fall erfolgt die Mietzahlung bei betreutem Wohnen vom Bewohner selbst direkt an den Investor/ Eigentümer. Kann oder will dieser nicht zahlen, entfällt auch die Mietzahlung. Auch müssen Sie sich in diesen Fällen um die Mietersuche, Instandhaltung und Nebenkostenabrechnung kümmern und darauf achten, einen Mieter zu finden, der pfleglich mit Ihrem Eigentum umgeht. Von diesen Risiken und dem Aufwand sind Eigentümer von Pflegeimmobilien weitgehend befreit.

 

DACH+FACH-KLAUSEL

Der Investor/ Eigentümer trägt ausschließlich die Instandhaltungs- und Instandsetzungslast für Abnutzungen der Dach- und Gebäudesubstanz. Je nach Objekt können technische Anlagen oder Fenster hinsichtlich der die Instandhaltungs- und Instandsetzungslast für Abnutzungen in den Aufgabenbereich per vertraglicher Regelung im Zuständigkeitsbereich des Investors/ Eigentümer oder des Betreibers liegen.

Alle anderen laufende Betriebs- und Instandhaltungskosten werden i.d.R. vom Betreiber übernommen.

 

EIGENNUTZUNG

Eine direkte Eigennutzung durch den Investor/ Eigentümer ist bei einem Investment in Pflegeimmobilien nicht vorgesehen und aufgrund der bestehenden Zulassungen als Pflegeheim gem. Sozialgesetzbuch auch nicht möglich. Allerdings wird den Eigentümern ein bevorzugtes Belegungsrecht i.d.R. für alle Standorte des jeweiligen Betreibers eingeräumt (siehe auch Vorbelegungsrecht).

 

FERTIGSTELLUNGSRISIKO

Ein Fertigstellungsrisiko wäre dann gegeben, wenn ein Investor einen (Teil-)Kaufpreis vor Fertigstellung des Objektes an den Verkäufer bezahlt. Eine Überzahlung ist aufgrund der Ratenzahlung nach Makler- und Bauträgerverordnung (MaBv) ausgeschlossen. Da bei Bestandsobjekten eine Kaufpreiszahlung ohnehin erst nach Fertigstellung erfolgt, ist dieses Risiko hier gänzlich auszuschließen.

 

GRUNDBUCHABSICHERUNG

Für jedes Pflegeappartement wird ein eigenes Grundbuchblatt erstellt. Der Investor/ Käufer erhält ein grundbuchamtlich gesichertes Eigentum analog zum Erwerb von sonstigen Immobilien wie bspw. Eigentumswohnungen.

 

INDEXIERTE PACHTVERTRÄGE

Die anfänglichen Renditen (brutto) liegen i.d.R. zwischen 4,5% bis 5,0% - bezogen auf den Kaufpreis. Die Mietverträge mit dem jeweiligen Betreiber werden mittels einer sogenannten Wertsicherungsklausel mit einer Indexierung analog dem vom statistischen Bundesamt festgelegten Verbraucherpreisindex versehen. Durch die Indexierung passt sich die Miete dem veränderten Verbraucherpreisindex nach vereinbartem Umfang an, so dass mit regelmäßigen Mietsteigerungen zu rechnen ist. Üblich ist die Indexierung innerhalb der ersten 3-5 Jahre auszusetzen um dem Betreiber den Start an einem neuen Standort zu erleichtern. Üblich ist es auch die Anpassung auf einen bestimmten Prozentsatz zu begrenzen (Beispiel 75% der eingetretenen Veränderung).

 

INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE

Grundsätzlich sind die Eigentümer einer Immobilie für die Instandhaltung ihrer Immobilie zuständig. Hierfür wird eine sog. Instandhaltungsrücklage gebildet, deren Höhe erfahrungsgemäß bei rd. 2,00 EUR pro qm pro Jahr liegt. Bei Pflegeimmobilien ist der Investor/ Käufer i.d.R. nur für die Gewerke „Dach und Fach“ zuständig (siehe auch „Dach+Fach - Klausel“).

 

INVENTAR

Bei Pflegeheimen ist es üblich, diese mit Ihrer Erstellung auch komplett eingerichtet an den Betreiber zu übergeben (siehe auch löffelfertige Erstellung eines Pflegeheimes). In den meisten Objekten erwirbt der Investor/ Käufer daher ebenfalls die Einrichtung seines Appartements (Bett, Schränke etc.), sowie einen Anteil an der Einrichtung der Gemeinschaftsflächen und Räume wie Behandlungsräume oder die Ausstattung der Küche. Dieser Anteil beträgt i.d.R. 6.000 € - 9.000 € pro Appartement und wird im Kaufvertrag separat ausgewiesen, da für diesen Anteil keine Grunderwerbssteuer anfällt und der Investor/ Käufer dieses Inventar als Einrichtung steuerlich innerhalb der ersten 10 Jahre abschreiben kann. Für die Ersatzbeschaffung bei defekter oder Verschleiß der Einrichtung ist jedoch der Betreiber verantwortlich.

 

KAUFABWICKLUNG

Beim Kauf eines Pflegeappartements wird der Investor / Käufer bestmöglichst unterstützt, um den zeitlichen Aufwand dieser zu minimieren. Nach eingehender Beratung und Entscheidung durch den Kunden ist es jedoch notwendig, dass der Investor einen Notartermin zur Kaufvertragsunterzeichnung wahrnimmt. Hierzu wird, sofern der Kunde nicht zum Zentralnotariat reisen möchte, neben der klassischen Beurkundung bei einem Notar ein sog. Angebots-Annahme-Verfahren angeboten (siehe auch „Notarielle Abwicklung“). Sofern der Erwerb über ein Bankinstitut finanziert werden soll und wir unterstützend tätig werden, sind hierzu vom Investor die üblichen Bonitätsunterlagen beizubringen (Bank).

 

KAUFPREISE

Die Kaufpreise liegen je nach Größe des Objektes bei Einzelzimmern zwischen 120.000,- bis 150.000,- EUR. Bei Partnerzimmern (Dopplerzimmern) entsprechen Ihrer Größe höher.

 

KAUFPREISZAHLUNG

Die Kaufpreiszahlung erfolgt i.d.R. nach MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung), die eine Ratenzahlung in Abhängigkeit des Baufortschritts vorsieht. Eine Überzahlung ist damit ausgeschlossen (siehe auch Fertigstellungsrisiko).

 

KONKURS DES BETREIBERS

Bei einem Pflegeappartement erhalten die Investoren die Miete von den jeweiligen Betreiber, welcher i.d.R. über eine langjährige Erfahrung und gute bis sehr gute Bonitäten verfügt. Da die ausgewählten Betreiber i.d.R. gleichzeitig eine Vielzahl von weiteren Pflegeheimen betreiben, können Synergieeffekte und günstige Einkaufskonditionen genutzt werden. Gleichwohl ist ein Insolvenzrisiko beim keinem Unternehmen der Welt gänzlich auszuschließen. Im Insolvenzfall wird schnellstmöglich ein neuer Betreiber gesucht, der das Pflegeheim weiterführt. Bei der aktuellen und zu erwartenden Marktentwicklung (Pflegebettenbedarf in Deutschland) in den kommenden Jahren sollte dies keine allzu großen Probleme bereiten. Für den Zeitraum des Betreiberwechsels und als Sicherheit für die Eigentümer werden die Forderungen des Betreibers gegenüber den Sozialträgern und Krankenkassen sowie den zu Pflegenden bereits bei Schließung des Pachtvertrages vorsorglich an die Eigentümergemeinschaft abgetreten, so dass der Zugriff auf diese Gelder sowie eine schnelle Übernahme des Betriebes im Fall der Fälle gewährleistet ist.

 

„Löffelfertige“ Erstellung eines Pflegeheimes

Branchenüblich ist die sogenannte löffelfertige Erstellung eines Pflegeheims bis zur Übergabe an den Betreiber. Aufgrund der Tatsache, dass viele Ausstattungen und Gegebenheiten aufgrund der Zulassungspflicht eines Pflegeheims nach dem Sozialgesetzbuch geregelt sind, ist es üblich Pflegeheime inklusive der Einrichtung Möblierung bis hin zur Küchenausstattung, also auch die sprichwörtlichen Löffel an den Betreiber zu übergeben.

 

MEDIZINISCHER DIENST DER KRANKENVERSI­CHERUNG (MDK)

Seit Herbst 2009 werden die von Pflegeeinrichtungen erbrachten Leistungen und ihre Qualität geprüft und veröffentlicht. Dabei sucht der MDK unangemeldet Pflegeeinrichtungen auf und vergibt anschließend Noten, welche für jedermann zugänglich im Internet veröffentlicht werden. Diese können beispielsweise unter www.pflegelotse.de eingesehen werden.

 

MIETSICHERHEIT UND INFLATIONSSCHUTZ

In einem klassischen Zinshaus hängt die Mietzahlung vom jeweiligen Bewohner/Mieter ab. Bei einem Pflegeheim hingegen pachtet der Betreiber die gesamte Pflegeeinrichtung über Jahrzehnte. Aus der Pacht erhält der Investor pünktlich seine Miete. Der Pachtvertrag ist indexiert (siehe auch „Indexierter Pachtvertrag“). Die Mietzahlung erfolgt auch wenn das eigene Appartement nicht belegt ist! Der Betreiber selbst hat ebenfalls ein geringes „Mietausfallrisiko“ (siehe „Staatliche Refinanzierung“).

 

NEBENKOSTEN DES KAUFS

Grunderwerbsteuer (bis 6,5% des Kaufpreises, je nach Bundesland)

Notar-, Gerichts-, bzw. Grundbuchkosten (ca. 1,5 - 2,5%)

Alle Prozentangaben beziehen sich auf den Kaufpreis.

 

NOTARIELLE ABWICKLUNG

Die notarielle Abwicklung eines Kaufs einer Pflegeimmobilie wird i.d.R. durch ein Zentralnotariat begleitet. Hier ist eine klassische, einseitige Beurkundung möglich, indem Käufer und Verkäufer einen gemeinsamen Termin beim betrauten Notar wahrnehmen und den Kaufvertrag unterzeichnen.

Aufgrund der örtlichen Entfernungen wird käuferseitig jedoch oftmals im Angebots-Annahme-Verfahren beurkundet.

Dabei beurkundet der Käufer über einen Notar seiner Wahl ein verbindliches Kaufvertragsangebot. Dieses erhält der Käufer zur Kenntnisnahme. Gleichzeitig wird dieses an das Notariat des Verkäufers versandt, der wiederrum eine Annahmeerklärung erstellt. Diese Annahmeerklärung geht dem Käufer ebenfalls auf dem Postweg zwecks Kenntnisnahme zu.

 

OBJEKTBESICHTIGUNG

Objekte können jederzeit nach Absprache besichtigt werden. Nicht immer ist es möglich, sich nach Eröffnung des Pflegeheimes das erworbene Appartement anzuschauen, sofern dieses bereits belegt ist. Aufgrund der Gleichheit der Appartements wird sich dann i.d.R. ein anderes, baugleiches Appartement besichtigen lassen. Sofern das Objekt noch nicht fertiggestellt ist, kann der Interessent oder Investor sich auch ohne vor Ort zu besichtigen, mittels Webcams an den jeweiligen Baustellen über den Fortschritt des Bauvorhabens informieren oder beispielsweise mittels einer virtuellen Besichtigung via Internet exemplarisch über die Gestaltung einer modernen Pflegeeinrichtung informieren. In jedem Fall besteht bei Fertigstellung und Abnahme des Sondereigentums (siehe Abnahme) die Möglichkeit, das Objekt fertiggestellt zu besichtigen.

 

PFLEGEMARKT-ENTWICKLUNG

Der Pflegemarkt zählt zu den letzten Wachstumsmärkten in Deutschland. In den nächsten Jahren rücken mehr und mehr geburtenstarke Jahrgänge in ein fortgeschrittenes Alter, so dass auch in den nächsten Jahrzehnten mit einem steigenden Bedarf an Pflegeplätzen zu rechnen ist. Die internationale Wirtschafts­prüfungsgesellschaft Ernst & Young hat 2011 in einer vielbeachteten Studie den Pflegemarkt in Deutschland untersucht. Danach müssen allein bis zum Jahr 2020 rd. 2.000 neue Pflegeheime gebaut werden, um den Bedarf an rund 179.000 stationären Pflegeplätzen erfüllen zu können. Bis 2050 gehen Analysten davon aus, dass in Deutschland rund 2 Mio. Plätze in stationären Pflegeeinrichtungen benötigt werden. Aktuell leben etwa 770.000 Menschen in Deutschland in Pflegeeinrichtungen. Für Investoren einer Pflegeimmobilie bedeutet der stark wachsende Pflegemarkt die Chance auf eine ertragsstarke und sichere Kapitalanlage.

 

PRE-OPENING-PHASE

Sofern eine Pre-Opening-Phase bei einem Objekt vereinbart wurde, werden i.d.R. die ersten 2-5 Monatsmieten als sog. Pre-Opening-Phase verrechnet, da das Haus erst Zug um Zug belegt werden kann. Ab dem 3ten bzw. 6ten Monat erhält der Investor dann seine volle Miete. Dies wird meist in den Pachtverträgen oder dem Kaufvertrag vereinbart.

 

REDUZIERTE OBJEKT-INDIVIDUALITÄT

Bei dem Erwerb von Eigentumswohnungen ist außer auf die Lage/ Standort auch auf die Lage im Objekt selbst sowie individuelle Ausstattung der Wohnung zu achten. Alle diese Überlegungen hinsichtlich der Auswahl zielen auf eine gute Vermietbarkeit der zu erwerbenden Einheit ab. Diese Überlegungen treten bei der Auswahl einer Einheit in einem Pflegeheim aufgrund der Gleichheit der Appartements in den Hintergrund. Alle Pflegeappartements bieten nahezu die gleichen Eigenschaften und erlösen je m² Fläche die gleiche Miete, unabhängig davon, ob das eigene Appartement tatsächlich bewohnt ist oder nicht. Die Investitionsentscheidung ist daher leicht zu treffen. Pflegeappartements sprechen besonders Investoren an, die eine Investition mit wenig Aufwand und einem Höchstmaß an Sicherheit der Mietzahlung schätzen. Die Gesamtpacht wird gleichmäßig auf die gesamte Fläche des Pflegeheims berechnet und auf die Investoren entsprechend ihrem Miteigentumsanteil verteilt.

 

SONDER- UND GEMEINSCHAFTSEIGENTUM

Als Sondereigentum ist bei einer geteilten Pflegeimmobilie das Appartement als solches zu bezeichnen. Gemeinschaftseigentum hingegen bezeichnet die Teile des Gebäudes, welche nicht ausschließlich einem Eigentümer gehören. Aufgrund der Ausrichtung einer Pflegeeinrichtung gehören dem Erwerber nicht nur das Appartement, sondern auch anteilig Flure, Bäder, Behandlungsräume, Cafés, Küchen etc.. Bei der Pflegeimmobilie erhält der Investor nicht nur auf das Appartement, sondern auch auf die Gemeinschaftsflächen den vollen Mietpreis pro Quadratmeter.

 

SOZIALES ENGAGEMENT / INVESTMENT

In Deutschland fehlen bis zum Jahr 2020 statistisch rd. 179.000 Pflegeplätze. Ihre Investition in ein Pflegeheim ermöglicht pflegebedürftigen Menschen eine würdige Unterbringung und Betreuung nach den neusten Erkenntnissen moderner Pflege. Gleichzeitig erhalten Sie für sich oder ihre Angehörigen ein bevorzugtes Belegungsrecht, falls Sie selbst pflegebedürftig werden sollten (siehe auch Vorbelegungsrecht).

 

STAATLICHE „REFINANZIERUNG“

Der Betreiber erhält die Miete von den Bewohnern, welche Bestandteil des Pflegesatzes (Kosten für Personal, Speisen, Unterbringung, etc.) ist. Falls der Bewohner die Kosten für seinen Pflegeplatz nicht aus seinen Mitteln (Rente, Pflegeversicherung, Vermögen) bestreiten kann, erhält der Betreiber auf Basis eines Versorgungsvertrags nach § 72 SGB XI die Differenzkosten von den zuständigen Sozialversicherungsträ­gern. Entsprechend niedrig ist das Einnahmeausfallrisiko für den Betreiber und damit auch das Mietausfallrisiko für den Investor.

 

STANDORTWAHL / LAGE

Vor Erstellung eines Pflegeheims wird eine aufwendige Standortanalyse erstellt. Nur wenn die Bevölkerungsstruktur und der lokale Pflegemarkt den wirtschaftlichen Betrieb des Pflegeheims belegen, wird das Objekt erstellt. Neben den Investoren haben natürlich auch der Betreiber und die Gemeinde/Stadt ein vitales Interesse am wirtschaftlichen Erfolg des Pflegeheims. Daher richtet sich die Standortauswahl nach dem Bedarf der Region. Aus diesem Grund finden Sie erfolgreiche Pflegeeinrichtungen nicht nur in 1a-Lagen und Metropolregionen, sondern an den Standorten wo der entsprechende Bedarf besteht.

 

STEUERLICHE ASPEKTE

Es gelten die üblichen, steuerlichen Rahmenbedingungen:

- 2 % jährlich „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) auf den Gebäudeanteil über 50 Jahre

- 10% jährlich auf Inventar sofern dieses durch Käufer Investoren mitgekauft wurde I.d.R. beträgt der Kaufpreis hierfür 7.000 – 8.000 € und ist im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen.

- Grundstücksanteil i.d.R. um 5%

- Steuerfreiheit eines Verkaufsgewinns nach Ablauf der Spekulationsfrist von derzeit 10 Jahren

Objektbezogene Angaben finden Sie jeweils im Exposé des Objektes.

 

VERWALTER

Für jede Pflegeeinrichtung wird ein Verwalter eingesetzt. Die Aufgaben des Verwalters sind u.a. die Einziehung der Mietzahlungen vom Betreiber und Verteilung an die Eigentümer, das Monitoring (Einholung von Betreiber- und Belegungszahlen), die Überwachung sämtlicher Vereinbarungen aus dem Pachtvertrag sowie die Bestellung der jährlichen Eigentümerversammlungen, in welchem die Investoren über die Betreibung sowie Ihre Pflegeeinrichtung als solches intensiv informiert werden. Der Verwalter wird i.d.R. beim Verkauf der Pflegeappartements für 3 Jahre bestellt. Nach Ablauf der 3 Jahre kann der Auftrag durch die Eigentümergemeinschaft verlängert werden oder der Verwalter ausgetauscht werden. Grundsätzlich ist es sehr wichtig, einen Verwalter zu bestellen, welcher über eine langjährige Expertise im Bereich der Verwaltung von Pflegeeinrichtungen verfügt um die o.g. Aufgaben mit dem nötigen Fachwissen bewältigen zu können.

 

VORBELEGUNGSRECHT

Der Investor erhält beim jeweiligen Betreiber seines erworbenen Pflegeappartements, ein bevorzugtes Belegungsrecht und umgeht somit etwaige Wartelisten für alle Einrichtungen des jeweiligen Betreibers im Bedarfsfall. Dieses Recht gilt für den Käufer/ Investor selbst, sowie alle nahen Verwandten. Gerade bei gut geführten Heimen sind sonst Wartezeiten von 1,5 bis 2 Jahren keine Seltenheit.

 

WIEDERVERKAUF

Ein Pflegeappartement kann wie jede andere Immobilie jederzeit wieder verkauft werden. Der Verkaufspreis orientiert sich i.d.R. an der Marktsituation sowie der Mietrendite des laufenden Mietvertrages. Bei steigender Miete ist bestenfalls mit einer Wertsteigerung Ihres Appartements zu rechnen und damit mit einem höheren Verkaufspreis zu rechnen – wie in der Vergangenheit bereits geschehen.

 

 


Hierbei handelt es sich um unverbindliche Informationen. Ein Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben kann nicht übernommen werden. Maßgeblich für eine Beratung/Kaufentscheidung sind die Kaufvertragsunterlagen des jeweiligen Objektes in der jeweils gültigen Fassung. Die aufgeführten Parameter sind nicht als allgemeingültig zu betrachten und können sich objektabhängig sowie zukünftig generell ändern. 

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